长富汇银:土地市场迎来新契机

时间:2020-01-14 来源:www.yqbwk.cn

截至9月底,一、二、三线城市新建商品住宅存量呈现环比和同比增长趋势。一线城市的库存连续8个月保持环比正增长,9月份有所增加。目前市场的高存量与前两年土地市场交易旺盛有关,在不久的将来,土地市场交易已逐渐转化为住房供应。

随着市场的调整,前三个季度整个土地市场出现了萧条。根据中国指数研究所的数据,1月至9月,全国300个城市的土地出让金总额为1719亿元,同比下降20%。企业收购土地更加谨慎,导致政府土地力度放缓。数据显示,今年前三个季度,全国推出的土地数量同比大幅下降,全国300个城市推出各类土地18亿平方米,同比下降16.2%。此外,国家统计局的数据显示,由于房地产市场监管的影响,全国商品房建筑面积增长率在过去六个月持续下降,新建筑面积连续八个月下降。上述两个因素将影响未来房地产市场库存的补充。土地流转的急剧下降和建筑面积的持续下降将不可避免地导致对未来市场供应缺口的担忧。这也是以前的市场监管无效的一个重要原因。

与此同时,9月30日,央行和银监会联合发布了“救市”措施。与传统的“银十”销售季节相一致,经过半个月的考察,“拯救”效应已经初步显现。数据显示,11个黄金周期间,37个代表性城市共销售商品住宅183.36万平方米,分别比2013年和2012年同期增长3%和9%。其中,13个二线城市反弹最为明显,同比分别上涨14%和21%。尽管北京商品房网上销售数量同比下降了30%以上,但新客户数量的日增幅比9月份增加了25.3%。游客数量是营业额的主要指标,也表明了未来市场购买潜力的变化。

库存移除速度加快。随着央行救市政策的实施,我们相信住房企业撤资的动机将会进一步增强。我们预计,当前房地产市场的去工业化周期可能已经见顶。去城市化步伐的加快和对未来两年供需缺口的担忧可能会导致住房企业对房地产市场后续发展预期的变化。土地储备扩张将成为住宅企业的重要战略。目前,全国土地市场波动小于前两年。冷却半年后,土地价格相对较低。同时,由于市场的调整,地方土地财政明显萎缩。为了实现财政收入,完成全年土地供应计划,地方政府相对愿意推出优质地块。“贷款限制”的解除和贷款取消的改善,以及住房企业财政压力的减轻,将使一些住房企业在第四季度率先积极收购土地。最近,一级住宅企业再次掀起土地市场交易热潮,扭转市场,掠夺底层土地。9月份,包括远洋运输、万科、万达、龙湖和世贸组织在内的20家基准住房企业获得了173亿元土地,这是过去6个月来最大的月度配额。基准住房公司的土地收购步伐逐渐加快,表明开发商对未来仍抱有乐观预期。在标杆企业的领导下,我个人期望许多住宅企业会积极跟进。因此,第四季度预计将成为土地供应的密集阶段。土地市场将迎来新的机遇。

从最近一线城市的推地情况来看,推地的数量和质量都比较好。与二线和三线城市相比,

经过几年的快速发展,房地产私募股权基金已经成为开发商土地收购资金的主要提供者之一。由于目前银行业流动性紧张,信托业投资减少,房地产私募股权基金参与征地项目可以充分发挥房地产基金的优势,与信托银行形成错位竞争。作为一名专业的房地产基金经理,参与房地产企业的土地分配业务是常富辉银行的强项。通过产品结构的设计,长富辉银行团队可以充分利用杠杆降低企业的融资成本。长富汇银行通过与标杆企业合作,联合设立征地资金,可以充分发挥其在资金筹集和配置方面的优势。一方面,可以满足房地产开发企业的融资需求。另一方面,基金投资者可以投资此类基金,参与标杆企业的优质发展项目,分享开发商品牌和运营的溢价能力。

总体而言,房地产市场仍将保持稳定快速发展,不会存在重大系统性风险。随着土地市场新机遇的到来,我们将重点关注住房企业在土地配置领域的投资机会。